Cho thuê nhà dưới 100 triệu đồng/năm có phải đăng ký và kê khai thuế?

Câu hỏi:

Trong năm 2023 tôi có cho một công ty thuê nhà làm văn phòng, giá thuê là 8 triệu đồng/tháng (96 triệu đồng/năm). Trong năm tôi chỉ có duy nhất hoạt động cho thuê này. Công ty thuê nhà của tôi đề nghị tôi đăng ký MST của hộ kinh doanh và kê khai hoạt động cho thuê nhà. Theo tôi tìm hiểu hoạt động cho thuê tài sản dưới 100 triệu đồng/năm là đối tượng không chịu thuế GTGT và thuế TNCN. Như vậy tôi không phải đăng ký MST của hộ kinh doanh và nộp hồ sơ khai thuế không?

Trả lời:

Để trả lời câu hỏi trên, chúng ta sẽ từng bước giải quyết các vấn đề sau:

1, Cá nhân cho thuê tài sản có phải là hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh không?

Tại Điều 1 và Điều 2 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định:

“Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Thông tư này hướng dẫn về thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

1. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thuộc tất cả các lĩnh vực, ngành nghề sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật, bao gồm cả một số trường hợp sau:[…]

…3. Cá nhân cho thuê tài sản;

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Ngoài các từ ngữ đã được giải thích tại Luật Quản lý thuế, các Luật thuế và các Nghị định quy định liên quan, một số từ ngữ khác trong Thông tư này được hiểu như sau:

1. “Hộ kinh doanh” là cơ sở sản xuất, kinh doanh do một cá nhân hoặc các thành viên hộ gia đình đăng ký thành lập và chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình đối với hoạt động kinh doanh của hộ theo quy định tại Điều 79 Nghị định số 01/2021/NĐ-CP ngày 04/01/2021 của Chính phủ về đăng ký doanh nghiệp và các văn bản hướng dẫn hoặc sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế (nếu có). Trường hợp các thành viên của hộ gia đình đăng ký hộ kinh doanh thì ủy quyền cho một thành viên làm đại diện hộ kinh doanh. Cá nhân đăng ký hộ kinh doanh, người được các thành viên hộ gia đình ủy quyền làm đại diện hộ kinh doanh là chủ hộ kinh doanh. Hộ gia đình sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, làm muối và những người bán hàng rong, quà vặt, buôn chuyến, kinh doanh lưu động, kinh doanh thời vụ, làm dịch vụ có thu nhập thấp không phải đăng ký hộ kinh doanh, trừ trường hợp kinh doanh các ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định mức thu nhập thấp áp dụng trên phạm vi địa phương.”

👉 Thông tư 40 nêu trên quy định về thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh với các đối tượng áp dụng cụ thể được nêu tại Điều 2, bao gồm cả cá nhân cho thuê tài sản.

👉 Thông tư 40 không đưa ra định nghĩa về “cá nhân kinh doanh” mà chỉ có định nghĩa về “hộ kinh doanh” tại khoản 1 Điều 3. 🚨 Lưu ý rằng khoản 1 Điều 2 không phải là định nghĩa mà chỉ là quy định về đối tượng áp dụng (một nhóm HKD, CNKD cụ thể).

👉 TÓM LẠI: Cá nhân cho thuê tài sản là hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh bởi một số lí do sau:

▸ Được quy định trong đối tượng áp dụng của một Thông tư quy định về hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

▸ Cho thuê tài sản không thuộc hoạt động không phải đăng ký kinh doanh được quy định tại khoản 2 Điều 79 Nghị định 01/2021/NĐ-CP

▸ Cho thuê bất động sản là hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 {alertInfo}

2, Cá nhân cho thuê nhà có phải đăng ký thuế không?

Tại khoản 1 Điều 30 Luật Quản lý thuế 2019 quy định:

“Điều 30. Đối tượng đăng ký thuế và cấp mã số thuế

1. Người nộp thuế phải thực hiện đăng ký thuế và được cơ quan thuế cấp mã số thuế trước khi bắt đầu hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc có phát sinh nghĩa vụ với ngân sách nhà nước. Đối tượng đăng ký thuế bao gồm: [...]”

Tại điểm i khoản 2 Điều 4 Thông tư 105/2020/TT-BTC quy định:

“Điều 4. Đối tượng đăng ký thuế

2. Người nộp thuế thuộc đối tượng thực hiện đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế, bao gồm:

…i) Hộ gia đình, cá nhân có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả cá nhân của các nước có chung đường biên giới đất liền với Việt Nam thực hiện hoạt động mua, bán, trao đổi hàng hóa tại chợ biên giới, chợ cửa khẩu, chợ trong khu kinh tế cửa khẩu (sau đây gọi là Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh).

k) Cá nhân có thu nhập thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân (trừ cá nhân kinh doanh).”

Như vậy, do là HKD, CNKD theo phân tích tại mục 1, cá nhân cho thuê tài sản là đối tượng phải đăng ký thuế (đăng ký trực tiếp với cơ quan thuế - chưa tự động kết nối giữa cơ quan ĐKKD và cơ quan thuế).{alertInfo}

3, Cá nhân cho thuê nhà có doanh thu dưới 100 triệu đồng có phải kê khai thuế?

Tại khoản 25 Điều 5 Luật Thuế GTGT quy định: Hàng hóa, dịch vụ của hộ, cá nhân kinh doanh có mức doanh thu hàng năm từ một trăm triệu đồng trở xuống thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT.

Tại khoản 1 Điều 3 Luật Thuế TNCN quy định: Thu nhập của cá nhân kinh doanh có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống không thuộc thu nhập chịu thuế.

Tại khoản 3 Điều 7 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định:

“3. Người nộp thuế không phải nộp hồ sơ khai thuế trong các trường hợp sau đây:

a) Người nộp thuế chỉ có hoạt động, kinh doanh thuộc đối tượng không chịu thuế theo quy định của pháp luật về thuế đối với từng loại thuế.”

👉 Đây là quy định mới về quản lý thuế được bổ sung tại NĐ 126 (Xem Công văn 5189/TCT-CS giới thiệu điểm mới NĐ 126)

TỔNG KẾT: Như vậy, cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu từ cho thuê tài sản từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì không phải nộp hồ sơ khai thuế (do thuộc đối tượng không chịu thuế).{alertInfo}

🚨 Lưu ý: Hiện nay, có cơ quan thuế cho rằng cá nhân cho thuê nhà dưới 100 triệu đồng trong năm vẫn phải kê khai thuế trên cơ sở quy định tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC: "2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định." Chúng tôi cho rằng quan điểm này là chưa phù hợp vì một số lí do sau:

🚩 Quy định tại câu thứ 2 của khoản 2 Điều 4 nêu trên không đề cập đến đối tượng có doanh thu dưới 100 triệu đồng (kể cả khi nó liền sau và ở cùng 1 đoạn với câu thứ nhất). Do đó, đây là quy định chung với HKD, CNKD chứ không áp dụng riêng cho đối tượng có doanh thu dưới 100 triệu đồng.

🚩 Nghị định có hiệu lực pháp lý cho hơn Thông tư, do đó quy định tại Nghị định 126 sẽ được áp dụng (kể cả khi Thông tư 40 quy định trái với Nghị định).

Tuy nhiên, để thận trọng và vì việc kê khai không quá phức tạp, cá nhân nên tham khảo thêm ý kiến của cơ quan thuế quản lý để kê khai (nếu thấy cần thiết) nhằm tránh các phiền phức không cần thiết về sau.{alertWarning}